Проживая долгий период в квартире, хочется новшеств, как дизайна помещения так и каких-то инженерных улучшений. Это естественное желание. Чтобы исполнить эти задумки встает вопрос , а можно ли произвести конструктивные изменения помещения, возможна ли перепланировка квартиры, не навредит ли это техническому состоянию дома.
Содержание статьи
Перепланировка квартиры в доме. Правила проведения перепланировки.
Перепланировка квартиры - это изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого строения. Перепланировка проводится с сохранением всех функциональных назначений помещений.
Переоборудование жилого помещения проводится для приспособления помещения к новому функциональному назначению, эти работы предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях , а также возможно и в архитектурном облике здания.
Однако задумывая реконструкцию нужно руководствоваться требованиями строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно- технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Эти требования изложены в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, п. 1.6 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Виды работ при перепланировки жилого помещения
Перепланировка квартиры в доме предусматривает следующие виды работ:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Не продуманная и самовольная перепланировка квартиры может ухудшать условия нормального проживания многих других граждан, в связи с этим законодатель предусмотрел повышенную ответственность за такие правонарушения (в виде штрафа от 20 до 25 МРОТ). В каждом субъекте Российской Федерации устанавливаются свои правила по переустройству и перепланировки жилого имущества. Но общие правила существуют в рамках которых не допускается:
переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
-
- перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
- увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
- переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
- переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Согласование переустройства и перепланировки помещений
Все работы связанные с переустройством и перепланировкой должны выполнятся согласно проекта который согласовывается с надзорными органами.
Помещение, которое было самовольно переустроено или перепланировано, собственник обязан привести в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. За самовольное переустройство жилого помещения собственник несет предусмотренную законодательством ответственность.
Самовольными являются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания с нарушением проекта переустройства или перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Однако по решению суда, перепланировка квартиры может быть сохранена, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, то суд по иску органа осуществляющего согласование, принимает решение о продаже данного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Оформление перепланировки помещений
Перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением нормативов законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения перепланировки жилого помещения, собственник по месту нахождения перепланируемого жилого помещения должен представить:
1- заявление о переустройстве или перепланировке по форме;
2- правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение;
3- проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
4- технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
5- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, который проводит согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Отказ в согласовании перепланировки
Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:
-
- если не представлено часть документов определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ ;
- несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании перепланировки в соответствии с ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут быть предъявлены.
Второе основание для отказа связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производится органом местного самоуправления. В сложных случаях перепланировка квартиры, допустим проект предусматривает объединение нескольких квартир, окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения районной или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда.
Также основанием для отказа в согласовании переустройства или перепланировки – может являться не соответствие проекта переустройства перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Так, в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:
1- Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
2- Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры, не допускается.
Например, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Получение акта приемочной комиссии
И так документы собраны, сданы для согласования и получения разрешения на проведение работ. Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке — один месяц. По окончании работ связанных с перепланировкой, приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений требованиям разрешительной документации.
Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение.
В случае признания фактических изменений в переустроенных помещениях недопустимыми, органы исполнительной власти, решения которых были нарушены, принимают меры по привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
Данные документы рассматриваются межведомственной коммисией которая
произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом.
Подготавливается распоряжение главы администрации, разрешающее произвести перепланировку помещения жилого дома, оно выдается заявителю и направляется в БТИ.
Межведомственная комиссия устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений работниками бюро в натуре.
Завершение переустройства или перепланировки квартиры в доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии готовит орган, осуществляющий согласование проекта и направляет в организацию по учету объектов недвижимого имущества .
