Управление многоквартирным домом собственниками помещений

Что такое многоквартирный жилой дом, конечно, представляет каждый гражданин. Это жилое строение состоящее из двух и более квартир, а также он содержит элементы общего имущества. Многоквартирный жилой дом это огромный, очень сложный комплекс общедолевого и личного имущества. Управление многоквартирным домом собственниками помещений требует определенных знаний, для этого требуется обученный подготовленный технический персонал.

Что значит управление многоквартирным домом.

Собственник, который в таком доме приобрел квартиру, стал и обладателем части общедолевой собственности, которую нужно содержать в ухоженном, исправном состоянии.

Список такого имущества многоквартирного жилого дома для каждого дома разный и зависит от конструкции жилого строения, этажности. К примеру, в одном доме есть лифт, а в другом его нет, один дом оснащен системой противопожарной автоматики, а другой — нет и так далее.

Имея в наличии в доме большого перечня инженерного оборудования, а управление многоквартирным домом собственниками помещений должна заниматься подготовленная организация, желательно с лицензией. Поэтому все затраты на содержание общедомового имущества ложатся на плечи собственников дома. Конечно, это довольно хлопотно и затратно, чтобы содержать жилой дом в ухоженном и рабочем состоянии.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом собственниками помещений есть владение, пользование и в определенных законодательством пределах распоряжаться данным общим имуществом в интересах собственников помещений. Собственники помещений жилого дома обладают правами, но также наделены обязательствами по содержанию общего имущества и его сохранность.

Управление многоквартирным домом собственниками помещений осуществляют посредством проведения общедомовых собраний, где решаются все организационные вопросы и главный вопрос это утверждение годовой сметы, как основного документа по содержанию дома.

Общее собрание собственников помещений является высшим руководящим органом многоквартирного дома. Решение общедомового собрания обязательно для всех собственников.

Жилищный кодекс РФ разрешает собственникам управлять многоквартирным домом выбрав один из трех способов управления:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом или иным потребительским кооперативом.

— управление управляющей организацией

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Жилищный Кодекс РФ допускает применение данной структуру для домов, в которых количество помещений не более тридцати. Непосредственное управление многоквартирным домом это – когда каждый из собственников жилого дома заключает договора с ресурсоснабжающими организациями индивидуально (договор на подачу в дом отопления, горячая вода, холодная вода, канализация, электроснабжение). Одной из проблем является заключение договора с организацией по вывозу отходов.

Как показывает практика, уже при наличии восьми квартир использовать такую схему управления домом сложно. Содержание общедомового имущества, если собственниками выбран способ непосредственного управления, осуществляется силами самих собственников, или пользуются услугами привлеченных подрядных организаций.

Если в жилом доме больше 12 квартир, то собственники должны привлечь организацию для проведения работ и заключить с ней договор подряда, именно договор подряда заключается на работы и услуги. Эта форма договора регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не Жилищным Кодексом РФ и значит выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре.

Содержание общего имущества

Кроме того, собственникам многоквартирного жилого дома придется исполнять все требования по содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. При этом заработная плата за эти работы, по содержанию общего имущества, не производится, так как непосредственное управление жилым домом превращается в новый способ управления, то есть управляющую организацию.

Поскольку высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, то стороной договора будут выступать 50 % собственников дома. Такое количество собственников для подписания договоров в офисе собрать сложно, значит, такой договор никто из подрядчиков исполнять не будет.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодная и горячая вода, отопление, канализация, электроснабжение и газ). Обращаю ваше внимание, что при выборе непосредственного способа управления домом, каждому собственнику помещения нужно будет заключить от 5 и более договоров и по каждому договору нужно оплатить услугу, которая придет вам в виде счета.

Выбор способа управления многоквартирным домом очень сложен в реализации т.к. очень сложно подобрать команду, которая будет управлять многоквартирным домом. Многие собственники помещений не обладают знаниями и опытом управления, это сложная работа, которая включает в себя планирование состава работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Отсутствие грамотного финансового сотрудника затруднит обоснование нужных размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Бытует мнение, что непосредственное управление наиболее экономный вариант, ведь собственники помещений не организуют юридическое лицо, а интересы собственников помещений выполняют уполномоченные ими лица по доверенности. Но это совсем не так, грамотных уполномоченных, которые могут управлять жилым домом, найти сложно.

Большим недостатком непосредственного способа управления многоквартирным домом является и отсутствие права на получение бюджетных финансов для проведения капремонта, так как в соответствии с законодательством такая поддержка оказывается домам избравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Поэтому собственникам помещений, решившие выбрать способ непосредственное управление многоквартирным домом, желательно взвесить все За и Против, данного способа управления.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — сообщество владельцев недвижимости многоквартирного здания с целью совместного управления домом, а также решения других задач, связанных с содержанием, обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией конкретного жилого здания.

ТСЖ — единственный вид объединений или сообществ со статусом юридического лица, который могут создать владельцы жилья многоквартирного дома для управления общей недвижимостью.

Что дает жильцам регистрация ТСЖ: преимущества

• Накопление. Ключевое преимущество регистрации ТСЖ — возможность аккумулирования (накопления) всех платежей за ЖКУ владельцев квартир на расчетном счете сообщества.

• Рациональное использование. ТСЖ позволяет расходовать всю сумму коммунальных платежей исключительно на содержание, ремонт и улучшение своего жилого дома.

• Выбор подрядчиков. Сообщество самостоятельно выбирает подрядчика, предлагающего более качественные услуги на более выгодных условиях.

• Контроль. Все члены ТСЖ, а также владельцы недвижимости, которые не входят в состав сообщества, могут контролировать расходы средств, полученных в результате коммунальных платежей и дотаций, выделяемых на содержание жилого здания.

Кто может быть членом ТСЖ: права и обязанности

Членами товарищества могут быть исключительно владельцы квартир или другой недвижимости многоквартирного дома. Арендаторы (наниматели) или другие пользователи жилых или нежилых помещений без права собственности не могут стать членами ТСЖ. Членство в товариществе — добровольное решение.

В то же время, владельцы недвижимости, которые по каким-либо причинам не входят в состав ТСЖ, обязаны принимать участие в расходах на содержание и ремонт здания в размерах, установленных на общем собрании ТСЖ пропорционально занимаемой площади. Им гарантируется право полного информирования о деятельности сообщества и ознакомления с документацией, а также предъявлении требований по ненадлежащему качеству ЖКУ, выполненных работ по содержанию или ремонту дома.

Взаимоотношения с товариществом и владельцами недвижимости

При необходимости они могут в судебном порядке обжаловать решение органа управления ТСЖ. Взаимоотношения с товариществом и владельцами недвижимости, которые не являются членами ТСЖ, осуществляются на основании Договоров. Отсутствие Договора не может стать причиной как неуплаты обязательных платежей, предусмотренных в товариществе на содержание и ремонт дома, так и препятствия в получении обязательных платежей за ЖКУ со стороны ТСЖ.

Когда и как создается ТСЖ?

Регистрация ТСЖ осуществляется при наличии двух и более владельцев недвижимости, которые изъявили желание создать такое сообщество, чтобы осуществить управление многоквартиным домом. При этом они должны большинством подтвердить свою волю на общем собрании (ОС ТСЖ). Все вопросы, связанные с деятельностью сообщества, также определяются собственниками многоквартирного дома.

ТСЖ разрешается создавать только владельцам недвижимости в многоквартирных зданиях, которые введены в эксплуатацию согласно действующему законодательству. Собственники жилья принимают решение о создании сообщества на общем собрании жильцов, располагающих более 50% голосов от общего числа правомочных голосов дома. Так как объем голосов каждого из владельцев пропорционален его доли (площади помещений) в общем объеме жилой недвижимости (ч.3 ст. 48 ЖК), решение принимается с учетом не числа присутствующих собственников квартир, а суммарного количества голосов (площади помещений), которыми они владеют. Таким образом, вполне допустима такая ситуация, когда большая часть жильцов дома, обладающих меньшей площадью жилья, фактически будет против создания товарищества.

Права и обязательства

По умолчанию, деятельность товарищества не ограничена по срокам, если в его Уставе не указан конкретный период. ТСЖ несет ответственность по своим обязательствам перед жильцами или другими организациями имуществом, которое ему принадлежит. При этом оно не несет ответственность по персональным обязательствам жильцов дома, включая даже членов сообщества.

Полномочия товарищества вступают в силу после его регистрации в органах местного самоуправления. Деятельность ТСЖ регламентируется широким списком инструкций, постановлений и других нормативным актов, принимаемых на различных уровнях.

Рамки прав и обязательств товарищества, определяются самими членами на общем собрании с учетом действующих в городе или регионе нормативов. При этом они не должны противоречить федеральному законодательству. Взаимоотношения между товариществом и владельцами жилья осуществляются на основании Устава ТСЖ и правил проживания в многоквартирном доме.

При выборе способа управления многоквартирным домом ТСЖ могут заключаться прямые Договоры между товариществом и собственниками квартир для решения определенных задач, например, ремонт или перепланировка.

Какие задачи решает ТСЖ?

Учитывая предназначение — эффективное управление многоквартирным домом собственниками помещений и повышение качества его обслуживания, объединение собственников недвижимости призвано и обязано решать две ключевых задачи:

• выбор способа управления многоквартирным домом это значит выбор варианта управления общей недвижимостью: собственными силами в лице избираемого Правления или с привлечением профессионалов, например, Управляющего и/или УК (Управляющей Компании).

• Выбор подрядчика: кто и как будет осуществлять текущий ремонт, техническое и санитарное обслуживание дома и прилегающей территории.

Управление общей недвижимостью может осуществлять наемный сотрудник — Управляющий, работающий на основании Договора, заключенного с ТСЖ. Он должен быть профессиональным менеджером, обладающим знаниями в сфере эксплуатации жилых зданий. Это может быть как один из жильцов дома, так и наемный специалист, который не владеет имуществом в этом здании, или сотрудник, назначенный Управляющей Компанией.

Наемный Управляющий осуществляет свою деятельность на основании трудового договора (контракта) в рамках полномочий, указанных в должностной инструкции. Он несет не только административную, но и материальную ответственность по своим действиям. Управляющий должен регулярно отчитываться перед Правлением и общим собранием владельцев жилья.

При передаче полномочий Управляющей Компании с подписанием соответствующего Договора, УК выполняет все функции по обслуживанию и текущему ремонту жилого дома с составлением годовых смет доходов и расходов. Ежегодно УК должна отчитываться по этим сметам перед Правлением и общим собранием.

Специальные фонды

По решению общего собрания (ОС) ТСЖ разрешается создавать накопления — специальные фонды (СФ) для реализации различных целей, предусмотренных Уставом. Это может быть, например, выполнение текущего ремонта крыши, придомовой территории или резервный фонд.

Товарищества имеют право создавать специальные накопления для повышения благоустройства, улучшения и модернизации общей недвижимости. Все вопросы, связанные с порядком сбора и расходования средств, определяются на ОС ТСЖ. На собрании также утверждаются отчеты об использовании накоплений и достижении поставленных целей. Таким образом, осуществляется контроль над целевым расходованием средств СФ.

Общие собрания (ОС ТСЖ)

Организация и проведение общих собраний собственников недвижимости — членов ТСЖ регламентируется статьей 146 ЖК и Уставом конкретного товарищества. Лицо, выступающее инициатором созыва ОС ТСЖ, вручает, направляет почтой либо отправляет другим способом из числа вариантов, предусмотренных Уставом или определенных общим собранием, письменные уведомления с распиской о получении всем владельцам недвижимости дома. Дата вручения должна быть не позднее 10 суток до даты проведения указанного мероприятия.

Уведомление о созыве ОС ТСЖ должно содержать данные об инициаторе, месте и времени проведения, а также о повестке дня. При этом на собрании не разрешается вносить для рассмотрения и другие вопросы, которые предварительно не были включены в повестку, которая была указана в уведомлении.

ОС ТСЖ проводит председатель правления. Если он отсутствует — заместитель или другой член правления. Решение принимается путем общего голосования присутствующих членов сообщества. Примечание. Ст. 47 и 48 ЖК предусмотрено принятие решений заочно без проведения общего собрания ТСЖ. Порядок и условия проведения заочного голосования также указаны в этих статьях.

Правление ТСЖ

Для руководства товариществом владельцев жилья избирается Правление из числа обладателей недвижимости в этом доме. Правление принимает различные решения, связанные с текущей деятельностью ТСЖ согласно Уставу. Исключением являются только те вопросы, которые должны обсуждаться исключительно на общем собрании. Срок полномочий Правления не должен превышать двух лет.

Выбор способа управления многоквартирным домом Товариществом, запрещает в состав правления ТСЖ избирать лиц из сотрудников Управляющей Компании или другой организации, с которой подписан Договор на управление многоквартирным домом этого товарищества. Членами правления не могут быть ревизоры ТСЖ (члены ревизионной комиссии). Если управление домом осуществляет наемный Управляющий, он также не может входить в состав правления.

Председатель и контрольные органы

Обычно председателя выбирают члены правления на своем собрании. Исключением являются случаи, когда такая процедура является прерогативой ОС ТСЖ, что должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Фактически председатель правления является единоличным органом управления ТСЖ на срок, определенный Уставом. Он осуществляет организацию и контроль над выполнением всех решений правления и общих собраний товарищества.

Председатель имеет право отдавать распоряжения и указания должностным лицам ТСЖ. Исполнение поручений председателя является обязательным для всех должностных лиц этого товарищества

Ревизионная комиссия

Функции контролирующего органа ТСЖ возлагаются на ревизионную комиссию (РК). Ревизоры избираются на общем собрании владельцев недвижимости сроком до 2 лет. Лиц, входящих в состав правления, запрещается избирать в качестве ревизоров. На общем собрании члены комиссии определяют из своего состава председателя РК.

Общее собрание собственников является высшим руководящим органом многоквартирного дома. Решение собрания обязательно для всех собственников.

Управление многоквартирным домом Управляющей Компанией

Выбор способа управление многоквартирным домом собственниками помещений Управляющей Компанией (далее УК) — специализированная организация или предприятие, осуществляющее эксплуатацию, ремонт, техническое и санитарное обслуживание жилого здания и прилегающей территории. Она должна быть зарегистрирована как юридическое лицо по конкретному адресу и иметь лицензию с правом осуществления деятельности (оказания услуг) по управлению многоквартирными зданиями согласно требованиям ЖК РФ.

Владельцы жилья многоквартирного здания, выбирая управление многоквартирным домом с помощью УК, заключают с конкретным предприятием соответствующий Договор. В этом документе указывается следующая информация:

• Недвижимость: перечень помещений, оборудования и другого имущества, находящегося в общей собственности жильцов и в отношении которого УК осуществляет управление, включая придомовую территорию.
• Услуги: список услуг и работ, которые должна оказывать (выполнять) УК для обеспечения надлежащей эксплуатации, содержания, улучшения и ремонта общей недвижимости.
• Платежи (средства): порядок начисления оплаты за ЖКУ и работы по содержанию, улучшению или ремонту жилых и других помещений, оборудования, другого имущества, включая прилегающую к зданию территорию.
• Контроль: порядок контроля над качеством выполнения УК обязательств согласно Договору.

Особенности управления домом с привлечением УК

Управление многоквартирным домом собственниками помещений с привлечением УК является одним из наиболее популярных способов решения задач, связанных с эксплуатацией многоквартирных зданий. В то же время согласно ЖК РФ разрешается комбинировать такой вариант с другими способами управления. В любом случае, выбор компании, как и другого варианта управления, осуществляется путем голосования владельцев недвижимости на общем собрании ежегодно или с другой периодичностью, но не более через 5 лет.

Ключевое преимущество управления домом с передачей полномочий УК — профессионализм. Управляющая компания является специализированным предприятием, в котором работают профильные мастера с большим опытом. В ее распоряжении имеются все ресурсы для качественного и своевременного оказания услуг, выполнения текущих работ и профилактических мероприятий.

После подписания Договора УК предоставляет план управления многоквартирным зданием. В нем перечисляются все услуги и работы, которые будут выполнены на протяжении года. Предложенная программа действий компании утверждается на ежегодном собрании собственников недвижимости и общего имущества.

В Договоре, подписанном владельцами жилья с УК, должен быть определен конкретный список общего имущества, в отношении которого УК осуществляет управление. С этой целью составляется описание оборудования, помещений, площадок и других объектов, находящихся в общей собственности.

УК несет ответственность перед владельцами жилья за качество услуг и работ по обеспечению надлежащего содержания общей недвижимости и имущества. Они должны оказываться и выполняться согласно нормативным требованиям, указанным техническими регламентами, муниципальными решениями, Постановлениями Кабинета Министров и Правительства РФ.

УК заключает Договоры на оказание ЖКУ с соответствующими организациями от имени владельцев недвижимости. В то же время компания является конечным исполнителем коммунальных услуг и отвечает за их качество и своевременное оказание.

Преимущества управления УК

Популярность управления многоквартирным домом УК обусловлена следующими достоинствами:

• Профессионально. Общим имуществом управляют профильные специалисты с соответствующей квалификацией и опытом.
• Удобно. Независимо от вида, специфики или других факторов, ответственность за ненадлежащее оказание услуг или выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и ремонтом дома несет одно предприятие в лице Управляющей Компании.
• Практично. Владельцы недвижимости осуществляют контроль над качеством получаемых услуг и выполняемых работ с правом расторжения Договора при ненадлежащем выполнении обязательств со стороны УК.
• Выгодно. Собственники жилья самостоятельно выбирают лучшие условия — Управляющую Компанию, которая предлагает более низкие тарифы без ущерба качеству оказываемых услуг и выполняемых работ.

Недостатки управления УК

При многочисленных преимуществах управление многоквартирными зданиями с привлечением УК имеет и недостатки:

• Являясь коммерческими предприятиями, Управляющие Компании больше заинтересованы в получении прибыли, чем в сохранности чужой недвижимости и имущества.
• Согласно действующим нормативам УК отчитываются перед владельцами жилья только 1 раз в год на общем собрании.
• Как правило, собственники недвижимости не являются профильными специалистами. Это затрудняет контроль над качеством выполненных работ, определение текущих потребностей по обеспечению надлежащего уровня эксплуатации дома, проверку смет и др.
• Средствами, которые собирают жильцы на содержание и ремонт дома или благоустройство территории, распоряжаются не они сами, а УК. Аналогичная ситуация обстоит и с оплатой ЖКУ.
• Расторгнуть Договор с УК, если она не выполняет должным образом свои обязательства, можно только по решению большинства голосов жильцов на общем собрании при наличии кворума. Затем необходимо предоставить Протокол в администрацию УК и местного муниципалитета.

Совет многоквартирного дома

Чтобы свести к минимуму недостатки контроля над управлением многоквартирными домами УК со стороны владельцев жилья, предусмотрены специальные органы — советы многоквартирных домов (СМКД). Согласно ЖК РФ они избираются из числа собственников недвижимости без регистрации в муниципальных органах. Советы выступают в качестве заинтересованных посредников между владельцами жилья и Управляющими Компаниями.

Если собственников жилья не будет устраивать качество обслуживания, то способ управления жилым домом может быть изменен в любое время. Достаточно собрать общее собрание и принять решение о смене управляющей организации.